Kaufen und Verkaufen – Immobilienbewertung, Verkehrswert, Wertermittlung Immobilie, Haus und Wohnung bewerten
Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung dient dazu, den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, orientiert sich in der Regel an den Verkaufspreisen, die für die Immobilien in seiner Region gezahlt werden.
Diese Zahlen können jedoch nicht mehr als Anhaltspunkte für die Verkäufer sein. Da jede Immobilie sich nach dem Zustand der Bausubstanz, der Ausstattung der Inneneinrichtung und seiner Wohnlage von einer anderen unterscheidet, muss für jede Immobilie nach seinem tatsächlichen Wert gesucht werden.
Hierzu liefert eine Immobilienbewertung wertvolle Hinweise. Der ermittelte Verkehrswert entspricht dem Marktwert. Dies bedeutet, ein Verkäufer weiß, wie hoch der Preis ist, mit dem er sein Haus auf dem Immobilienmarkt anbieten kann.
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Immobilie bewerten Gründe
Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist nur einer der Anlässe, zu dem eine fundierte Immobilienbewertung durchgeführt wird. Neben dem Verkäufer weiß der Käufer, was ihn den Erwerb kostet. Diese Information benötigt er, um eine solide Immobilienfinanzierung zu planen. Weitere Gründe können sein:
Investition
Der Investor, der mit seinem erworbenen Ferienhaus eine möglichst hohe Rendite erwirtschaften will, erfährt, was ihn seine Investition gekostet hat.
Erbschaft, Finanzamt
Die korrekte Bewertung einer Immobilie ist auch für das Finanzamt wichtig. Gehört zum Nachlass eines Erblassers eine Immobilie, muss diese bewertet werden. Der Verkehrswert wird für die Ermittlung der Erbschaftsteuer benötigt. Auch im Rahmen von Erbauseinandersetzungen ist es erforderlich, dass der Wert der geerbten Immobilie bekannt ist.
Bilanzierung
Die Immobilienbewertung bietet auch dem Bilanzsteuerrecht einen Vorteil: Möchte ein Betriebsinhaber ein privat angeschafftes Grundstück in seinen Betrieb einlegen, muss er den Einlagewert kennen. Dieser Einlagewert ist identisch mit dem Verkehrswert, der bei der Immobilienbewertung ermittelt wird.
Enteignung
Die Immobilienbewertung spielt auch in der Kommunalverwaltung eine Rolle. Soll ein Grundstück enteignet und der bisherige Eigentümer mit einer Entschädigung abgefunden werden, muss der Wert der Immobilie bestimmt werden.
Zwangsversteigerung
Im Rahmen von Zwangsversteigerungen von Immobilien wird auch das Mittel der Immobilienbewertung eingesetzt. Hier dient der Verkehrswert dem Versteigerer für die Festsetzung des ersten Gebotes.
Scheidung
Auch wer sich von seinem Ehepartner scheiden lässt, sollte das Mittel der Immobilienbewertung kennen. Gehört zum Vermögen der Eheleute ein gemeinsam angeschafftes Haus, ist nach einer Immobilienbewertung der Wert bekannt, der jedem Ehepartner zusteht. Muss einer der beiden nach der Scheidung ausbezahlt werden, weiß der andere, welchen Preis er zu zahlen hat.
Gebäudeversicherung
Eine Immobilienbewertung unterstützt auch den Abschluss einer Gebäudeversicherung. An dem Verkehrswert werden die zu zahlenden Versicherungsbeiträge bemessen.
Faktoren der Wertermittlung
Für eine fundierte Immobilienbewertung sind insbesondere drei Faktoren von größter Bedeutung für die Wertermittlung. Dies ist der Zustand der Immobilie und die Gegend, in der sich das Haus befindet.
Zustand der Immobilie
Der Zustand der Immobilie ist erkennbar an der Bausubstanz und dem Mauerwerk.
- Wie gut erhalten sind diese Faktoren bei einem Altbau?
- Wo muss der neue Eigentümer Restaurierungsarbeiten leisten?
- Für den Zustand des Hauses ist aber auch die Art (Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte) und die Größe der Immobilie relevant.
Ausstattung der Immobilie
Die Ausstattung einer Immobilie kann dazu beitragen, dass das Objekt zu einem höheren oder zu einem niedrigeren Wert verkauft werden kann. Liegt die Ausstattung auf einem unteren Niveau, muss mit einem erhöhten Renovierungsaufwand gerechnet werden. Daneben tragen auch die Energieeffekte, die von dem Haus ausgehen, zur Festlegung des Verkehrswerts bei.
Lage der Immobilie
Das letzte Entscheidungskriterium ist die Lage des Hauses oder der Wohnung. Ein teurer Wert bemisst sich nicht allein daran, dass das Objekt in der Innenstadt liegt. Weitere Aspekte – wie z.B. soziale Brennpunkte und Infrastruktur – bestimmen ebenso das endgültige Ergebnis.
Immobilienbewertung Verfahren
Für die korrekte Bewertung einer Immobilie stehen dem Wertermittler (Immobilienmakler oder Sachverständiger) drei Methoden zur Verfügung. Die drei Verfahren haben ihre gesetzliche Verankerung in der Wertermittlungsverordnung. Es handelt sich dabei um:
- das Vergleichswertverfahren,
- das Sachwertverfahren
- und das Ertragswertverfahren.
Vergleichswertverfahren
Eine Immobilienbewertung wird nach dem Vergleichswertverfahren vorgenommen, wenn das Haus zuvor von dem Eigentümer genutzt wurde, um selber darin zu wohnen. Eine weitere Voraussetzung für das Verfahren ist, dass es genügend Objekte gibt, mit denen das Haus verglichen werden kann. Diese Objekte müssen schon verkauft worden sein.
Begutachtung
Der Wertermittler begutachtet die Gebäudeart, das Alter des Hauses, die Gegend und die Bauweise des Hauses mit den Vergleichsobjekten. Der Gesetzgeber verlangt in der Wertermittlungsverordnung, dass mindestens 35% der Kriterien übereinstimmen müssen, damit der Vergleich nachvollziehbar ist.
Kaufpreissammlung
Bezüglich des Grundstücks, auf dem das zu bewertende Haus steht, kann der Wertermittler sich an die Gutachterausschüsse wenden. Hier kann er eine Sammlung von Kaufpreisen einsehen. Die Kaufpreissammlung entsteht aus den Kaufverträgen für alle Immobiliengeschäfte, die in einer bestimmten Region oder in einer größeren Stadt abgeschlossen werden.
Das Vergleichswertverfahren kommt nicht nur bei Einfamilienhäusern zum Einsatz. Es wird ebenfalls angewendet bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren hat seinen Auftritt, wenn dem Wertermittler nicht genügend Objekte zur Verfügung stehen, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Das Sachwertverfahren ist eine sehr komplexe Methode.
Daher kommt es für die Immobilienbewertung nur in Betracht, wenn das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren nicht angewandt werden können. Der Verkehrswert wird durch die Kosten ermittelt, die entstehen würden, wenn man das zu bewertende Haus neu bauen würde (Wiederbeschaffungskosten).
Bodenrichtwert
Der Wert des Grundstücks richtet sich nach dem Bodenrichtwert. Auch diesen bekommt der Wertermittler bei dem zuständigen Gutachterausschuss. Zusätzlich entscheidet auch die Lage des Grundstücks über den Bodenrichtwert.
Beschaffenheit
Die Wertermittlung des Hauses richtet sich nach der Beschaffenheit des ganzen Hauses. Hier ist z.B. entscheidend, ob und wie das Haus verputzt wurde. Weitere Aspekte betreffen die Türen und die Fenster.
Alter der Immobilie
Ein Merkmal, das der Wertermittler bei Anwendung des Sachwertverfahrens nicht außer Acht lassen darf, ist das Alter der Immobilie. Die Alterswertminderung setzt den Verkehrswert des Gebäudes herab.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird angewendet bei Häusern, die vermietet wurden, also Vermietungsobjekte oder bei gewerblichen Immobilien. Die Art der Immobilie ist hierbei nicht entscheidend. Das Ertragswertverfahren kommt bei der vermieteten Einzimmerwohnung ebenso zum Einsatz wie bei einem vermieteten Mehrparteienhaus.
Reinertrag
Das entscheidende Kriterium dieser Methode der Immobilienbewertung ist der Reinertrag, der mit der Immobilie erzielt wird.
Ortübliche Miete
Abgestellt wird hierbei nicht auf die tatsächlich erzielte Miete, sondern die ortsübliche Miete. Die ortsübliche Miete lässt sich anhand des Mietspiegels für die Stadt oder die Region schnell feststellen.
Wertermittlung online
Sollten Sie eine Immobilienbewertung kostenlos und online durchführen wollen, so wird meist das Vergleichsverfahren angewendet. Also werden aus genügend vorhandenen Vergleichswerten sogenannte Angebotspreise oder Marktpreise ermittelt.
Meisten dienen diese Online-Portale zur Immobilienbewertung für eine Ersteinschätzung. Bei den meisten Portalen müssen Sie sich registrieren oder zumindest eine Email-Adresse angeben.
Je mehr Informationen Sie für die Wertermittlung bereits stellen, umso genauer wird die Bewertung der Immobilie ausfallen.
Immobilie online bewerten
Mit diesen Online-Portalen können Sie Ihre Immobilie online bewerten lassen, um eine Ersteinschätzung zu erhalten.
Sachverständige finden
Eine Immobilienbewertung darf von einem erfahrenen Immobilienmakler durchgeführt werden. Aber auch ein Sachverständiger im Immobilienrecht ist hierzu befugt, wenn er den Verkehrswert einer Immobilie für die Erstellung eines Wertgutachtens benötigt.
BDSF
Der Bundesverband für Deutsche Sachverständige und Gutachter, kurz BDSF bietet eine Gutachtersuche. Hier finden Sie auch Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien. Hier geht es zur Gutachtersuche.
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