Kubatur berechnen, Formel, Beispiele, Definition

Kaufen und Verkaufen – Dieser Beitrag informiert Sie über das Kubatur berechnen sowie über die wichtigste Zusammenhänge in Bezug zur Kubatur. Hier lernen Sie mehr zur Definition, zu der Formel mit und ohne Dachgeschoss, erhalten Beispiele und erfahren mehr darüber, wie Sie die Wohnflächenberechnung mit einem Dachgeschoss durchführen.

Kubatur berechnen, Formel, Beispiele, Definition, Dachgeschoss, Wohnflächen sowie Kubaturberechnung

Kubatur berechnen, Formel, Beispiele, Definition, Dachgeschoss, Wohnflächen, Kubaturberechnung
Kubatur berechnen, Formel, Beispiele, Definition, Dachgeschoss, Wohnflächen, Kubaturberechnung

In der Architektur wird die Kubatur errechnet, um das Volumen eines Bauwerkes zu ermitteln. Die Kubatur beschreibt in der Immobilienbewertung, im Bauwesen und natürlich auch in der Architektur die spezifische Form eines Baukörpers. Für die Bewertung und für die Nutzung der Immobilie ist die Ermittlung vom Brutto-Rauminhalt relevant.

Definition der Kubatur

Die Berechnung des Bauvolumens eines Gebäudes gehört zu den wichtigen Beleihungsunterlagen, damit man den Beleihungswert eines Gebäudes eruieren kann. Damit der Wert eines Gebäudes ermittelbar ist, ist dieser Beleihungswert entscheidend.

Was ist ein Kubus?

Der Begriff Kubus stammt aus dem Griechischen und bedeutet Würfel. Somit steht die Kubatur für den ermittelten Wert einer einfachen Kubikrechnung. Wird bei einer Immobilie eine Kubik-Berechnung vorgenommen, dann wird aus:

  • Länge x Breite und x Höhe die Kubikzahl errechnet.

Das geometrisch messbare Volumen eines Gebäudes wird unabhängig von der Materialität oder der Gebäudegestaltung eruiert.

Was ist ein umbauter Raum?

Die Kubatur ist stets der umbaute Raum, der bei der Immobilienwertermittlung eine tragende Rolle spielt. Anstelle von Kubatur kann man in diesem Zusammenhang auch gerne die Bezeichnung Brutto-Rauminhalt verwenden.

Der Brutto-Rauminhalt bei der Kubaturberechnung

Der heute gültige Begriff für die Norm ist der Brutto-Rauminhalt. Denn die der umbauten Raumberechnung ist heute so eigentlich nicht mehr gültig.

Was ist mit älteren Immobilien?

Ältere Immobilien haben keine Kubaturberechnung, denn früher hat man derartige Berechnungen nicht erstellt. Finanzierende Banken bestehen jedoch immer häufiger auf die Berechnung der sogenannten Kubatur. Somit kann man die Werthaltigkeit der Immobilie überprüfen, welche bei der Immobilienfinanzierung gefordert ist.

Die Bedeutung der Kubatur bei der Restauration

Die Kubatur hat auch in der Restauration eine Bedeutung. Somit benutzt man den Begriff gerne, um ein neues Bauwerk zu beschreiben, das einem bereits abgerissenen Gebäude ähnelt. So entspricht der Neubau dem Volumen der früheren Immobilie. Das Wort Kubatur ist bei allen möglichen Gebäudearten gewöhnlich. Das heißt, dass die Immobilien keineswegs eine Würfelform aufweisen müssen, um eine Kubatur ermitteln zu können.

Der Neubau und die Kubatur zur Kosteneinschätzung

Beim Neubau einer Immobilie kann die Kosteneinschätzung auch nach Kubikmetern erfolgen. Denn nach dem errechneten Raumvolumen lassen sich die Baukosten ziemlich konkret einschätzen. Die Schätzung ist mit diesem Verfahren deutlich zuverlässiger, da bei der Kubatur-Ermittlung auch die Raumhöhe mit einfließt und nicht nur die Wohnfläche. Der umbaute Raum einer Immobilie ist das komplette Volumen eines Innenraumes. Dazu zählen das Dach, die Decken, die Wände samt ihrer Höhe und natürlich die Wohnfläche selbst.

Wie kann ich die Grundmaße ermitteln?

Um den Wert einer Immobilie bestimmen zu können, ist das Volumen des Gebäudes wichtig. So ist das Gebäudevolumen auch für die Effizienz der kommenden Nutzung essentiell. Damit die Kubatur einer Immobilie konkret errechnet werden kann, müssen unterschiedliche Größen bekannt sein.

Die Größe der Wohnfläche

Es muss klar sein, über wie viele Wohnflächen das Gebäude verfügt. Weiter muss das Geschoss genau definiert sein.

Die Höhe, Breite sowie Länge sind bei der Berechnung der Kubatur wichtig

Die Höhe, die Breite und die Länge eines jeden Raumes müssen bekannt sein. Bei der Berechnung der Kubatur muss auch eine eventuell vorhandene Schräge des Raumes mit einfließen. Für jeden einzelnen abgeschlossenen Raum kann man den Brutto-Rauminhalt berechnen. Dies ist insofern notwendig, da die Räumlichkeiten des Gebäudes verschieden beschaffen sind.

Der Sachverständige als Fachmann zur Berechnung der Kubatur

Damit die Kubatur-Ermittlung einer Immobilie Hand und Fuß hat, sollte die Berechnung der Kubatur ein Fachmann übernehmen. Nur dieser ist in der Lage die Kubatur der gesamten Immobilie binnen kurzer Zeit festzustellen. Auch bei Finanzierungsangelegenheiten sind stets fachmännisch ausgeführte Kubatur-Berechnungen erforderlich.

Die Kubatur berechnen

Zu berechnen sind grundsätzlich die Länge x Breite x Höhe der gegebenen Rohbauaußenmaße.

Bei Immobilien mit Fertigmaßen gilt es zwei Prozent von allen Maßen abzuziehen, des Verputzes wegen.

Das Höhenmaß

Das Höhenmaß wird meist ab der Oberkante des Kellerfußbodens ermittelt. Weist das Gebäude keinen Keller auf, dann wird das Höhenmaß ab der Geländeoberfläche berechnet.

Der Dachboden ausgebaut oder nicht ausgebaut

Ist bei einer Immobilie der Dachboden nicht ausgebaut, dann wird die Höhe bis zur Bodenoberfläche über dem letzten Vollgeschoss herangezogen. Ist der Dachboden ausgebaut, dann wird das Volumen bis zu den umschließenden Wänden beziehungsweise Außenflächen gerechnet, zuzüglich der Decken, nicht aber die Dacheindeckung. Die einzelnen Geschosse einer Immobilie müssen immer dann separat berechnet werden, wenn beim Gebäude ganz unterschiedliche Geschossgrundrisse vorliegen.

Was fließt nicht in die Berechnung ein?

Wasserdruckhaltende Dichtungen und außergewöhnliche Gründungen werden nicht in die Berechnung mit einbezogen. In die Berechnung werden auch nicht:

  • Terrassen- und Balkonbrüstungen sowie Freitreppen
  • Außenrampen
  • Dachgauben und frei stehende Schornsteine
  • Balkonplatten und Vordächer
  • Kanäle und Gruben, Installationsschächte und Lichtschächte
  • Fundamente und Eingangsüberdachungen

eingeschlossen.

Was ist das Sachwertverfahren?

Im Sachwertverfahren ist der umbaute Raum wichtig für die Ermittlung des effektiven Verkehrswertes. Von den Banken wird in der Regel das Sachwertverfahren angewandt, damit der Beleihungswert beziehungsweise der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt werden kann.

Die Kubus-Berechnung wird dem der reinen Wohnflächenberechnung (Länge x Breite) meist vorgezogen, da die Berechnung des umbauten Raumes wesentlich genauere Angaben liefert. 

So fungiert die Kubatur auch immer als Kennziffer für die Größe eines Gebäudes. Diese Kennziffer ist seit vielen Jahren bereits für die präzise Wertermittlung eines Wohnobjektes unerlässlich. Bei der Berechnung des Kubus werden die Länge und die Breite stets als Außenmaß gerechnet. Dabei vernachlässigt werden gestalterische und konstruktive Vor- und Rücksprünge.

Bei der Ermittlung der Höhe des gesamten Bauwerkes erfolgt die Addition der Höhen von Dachgeschoss und Hochbaukörpern.

Die Kostenprognose mit der kubischen Berechnung

Für Bauherrn ist die kubische Berechnung von Vorteil, denn sie ist eine bewährte Methode im Bauwesen, um die Baukosten grob abschätzen zu können. Dabei wird von der naheliegenden Annahme ausgegangen, dass die Baukosten von der Größe der Immobilie abhängig sind.

Da es sich hierbei jedoch um ein summarisches Verfahren der Ermittlung von Kosten handelt, ist die kubische Berechnung, was die gewünschte genaue Kostenprognose betrifft, leider nicht allzu authentisch. Mehr zur Baufinanzierung und den Kosten erfahren Sie in gleichnamigem Beitrag.

Der Grund dafür liegt vor allem darin, dass der Schätzwert der Kostenprognose einzig und allein vom Kubikmeter-Preis abhängig gemacht wird.

Die Kubatur Formeln

Sie erhalten hier einige wichtige Formeln für die Kubaturberechnung mit und ohne Dachgeschoss sowie zur Wohnflächenberechnung.

Das Dachgeschoss berechnen mit Formel

Kubatur Dachgeschoss berechnen Formel
Kubatur Dachgeschoss berechnen Formel

Die Kubatur Formel für das Dachgeschoss ergibt sich aus der Länge mal der halben Breite mal der Höhe.

Die Formel ohne Dach

Kubatur Formel ohne Dachgeschoß
Kubatur Formel ohne Dachgeschoß

Die einfache Kubatur Formel ohne Dachgeschoß ist eine Volumenberechnung. Das heißt Länge mal Breite mal Höhe.

Die Wohnflächenberechnung mit Dachgeschoß

Wohnflächenberechnung Dachgeschoss Höhe über 2 Meter 100 %, 1 bis 2 Meter 50 %, unter 1 Meter 0 %
Wohnflächenberechnung Dachgeschoss Höhe über 2 Meter 100 %, 1 bis 2 Meter 50 %, unter 1 Meter 0 %

Die Wohnflächenberechnung beim Dachgeschoss unterliegt bestimmten Höhenmaßen des Wohnraums. Hier gelten unterschiedliche Berechnungsgrundlagen und somit Formeln. Das heißt:

  • Über zwei Meter Höhe wird die Fläche zu 100 Prozent berechnet.
  • Zwischen einem Meter und zwei Meter kann die Fläche zu 50 Prozent in die Berechnung einfließen.
  • Alles unter einem Meter Höhe wird nicht mehr in die Flächenberechnung einbezogen, also zu 0 Prozent.
Kubatur berechnen, Formel, Beispiele, Definition, Dachgeschoss, Wohnflächen, Immobilien
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Insbesondere möchten wir darauf hinweisen, dass wir keine Finanzberatung vornehmen. Sollten Sie einen Kredit oder eine Versicherung abschließen wollen, erkundigen Sie sich bitte bei einem Fachexperten für Finanzierungen.