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Dieser Beitrag informiert Sie über das Kubatur berechnen sowie über die wichtigsten Zusammenhänge in Bezug zur Kubatur. Hier lernen Sie mehr zur Definition, zu der Formel mit und ohne Dachgeschoss, erhalten Beispiele und erfahren mehr darüber, wie Sie die Berechnung der Wohnfläche mit einem Dachgeschoss durchführen.

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Kubatur berechnen

Kubatur

In der Architektur wird die Kubatur errechnet, um das Volumen eines Bauwerks zu ermitteln. Die Kubatur beschreibt in der Immobilienbewertung, im Bauwesen und natürlich auch in der Architektur die spezifische Form eines Baukörpers. Für die Bewertung und für die Nutzung der Immobilie ist die Ermittlung vom Brutto Rauminhalt relevant.

Die Berechnung des Bauvolumens eines Gebäudes gehört zu den wichtigen Unterlagen für die Beleihung, damit man den Beleihungswert eines Gebäudes bestimmen kann. Damit der Wert eines Gebäudes ermittelbar ist, ist dieser Wert entscheidend.

Kubus

Der Begriff Kubus stammt aus dem Griechischen und bedeutet Würfel. Somit steht die Kubatur für den ermittelten Wert einer einfachen Kubik Rechnung. Wird bei einer Immobilie eine Kubik Berechnung vorgenommen, dann wird aus:

  • Länge x Breite und x Höhe die Kubikzahl errechnet.

Das geometrisch messbare Volumen eines Gebäudes wird unabhängig von der Materialität oder der Gestaltung vom Gebäude eruiert.

Umbauter Raum

Die Kubatur ist stets der umbaute Raum, der bei der Wertermittlung einer Immobilie eine tragende Rolle spielt. Anstelle von Kubatur kann man in diesem Zusammenhang auch gerne die Bezeichnung Brutto Rauminhalt verwenden.

Brutto Rauminhalt beim Kubatur berechnen

Der heute gültige Begriff für die Norm ist der Brutto Rauminhalt. Denn die der umbauten Raumberechnung ist heute so eigentlich nicht mehr gültig.

Ältere Immobilien

Ältere Immobilien haben keine Kubaturberechnung, denn früher hat man derartige Berechnungen nicht erstellt. Finanzierende Banken bestehen jedoch immer häufiger auf die Berechnung. Somit kann man die Werthaltigkeit der Immobilie überprüfen, welche bei der Finanzierung einer Immobilie gefordert ist.

Bedeutung bei der Restauration

Die Kubatur hat auch in der Restauration eine Bedeutung. Somit benutzt man den Begriff gerne, um ein neues Bauwerk zu beschreiben, das einem bereits abgerissenen Gebäude ähnelt. So entspricht der Neubau dem Volumen der früheren Immobilie. Das Wort ist bei allen möglichen Gebäudearten gewöhnlich. Das heißt, dass die Immobilien keineswegs eine Würfelform aufweisen müssen, um eine Kubatur ermitteln zu können.

Neubau

Beim Neubau einer Immobilie kann die Einschätzung der Kosten auch nach Kubikmetern erfolgen. Denn nach dem errechneten Raumvolumen lassen sich die Baukosten ziemlich konkret einschätzen. Die Schätzung ist mit diesem Verfahren deutlich zuverlässiger, da bei der Ermittlung der Kubatur auch die Raumhöhe mit einfließt und nicht nur die Wohnfläche. Der umbaute Raum einer Immobilie ist das komplette Volumen eines Innenraumes. Dazu zählen das Dach, die Decken, die Wände samt ihrer Höhe und natürlich die Wohnfläche selbst.

Grundmaße ermitteln

Um den Wert einer Immobilie bestimmen zu können, ist das Volumen des Gebäudes wichtig. So ist das Gebäudevolumen auch für die Effizienz der kommenden Nutzung essentiell. Damit die Kubatur einer Immobilie konkret errechnet werden kann, müssen verschiedene Größen bekannt sein.

Größe der Wohnfläche

Es muss klar sein, über wie viele Wohnflächen das Gebäude verfügt. Weiter muss das Geschoss genau definiert sein.

Höhe, Breite sowie Länge berechnen

Die Höhe, die Breite und die Länge eines jeden Raums müssen bekannt sein. Bei der Berechnung der Kubatur muss auch eine evtl. vorhandene Schräge des Raums mit einfließen. Für jeden einzelnen Raum kann man den Brutto Rauminhalt berechnen. Dies ist insofern notwendig, da die Räume des Gebäudes verschieden beschaffen sind.

Sachverständige als Fachmann zur Berechnung der Kubatur

Damit die Ermittlung der Kubatur einer Immobilie Hand und Fuß hat, sollte die Berechnung der Kubatur ein Fachmann übernehmen. Nur dieser ist in der Lage die Größe der gesamten Immobilie binnen kurzer Zeit festzustellen. Auch bei Finanzierungen sind stets fachmännisch ausgeführte Berechnungen erforderlich. Maßgebend für die Berechnung der Kubatur ist die DIN 277 für Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen für den Hochbau. Diese kostenpflichtigen Normen finden Sie im Baunormenlexikon, wenn Sie nach der DIN 277 suchen.

Kubatur berechnen

Zu berechnen sind grundsätzlich die Länge x Breite x Höhe der gegebenen Außenmaße für den Rohbau. Bei Immobilien mit Fertigmaßen gilt es zwei Prozent von allen Maßen abzuziehen, des Verputzes wegen.

Höhenmaß

Das Höhenmaß wird meist ab der Oberkante des Kellerfußbodens ermittelt. Weist das Gebäude keinen Keller auf, dann wird das Höhenmaß ab der Geländeoberfläche berechnet.

Dachboden ausgebaut oder nicht

Ist bei einer Immobilie der Dachboden nicht ausgebaut, dann wird die Höhe bis zur Bodenoberfläche über dem letzten Vollgeschoss herangezogen. Ist der Dachboden ausgebaut, dann wird das Volumen bis zu den umschließenden Wänden bzw. Außenflächen gerechnet, zuzüglich der Decken, nicht aber die Dacheindeckung. Die einzelnen Geschosse einer Immobilie müssen immer dann separat berechnet werden, wenn beim Gebäude ganz verschiedene Grundriss der Geschosse vorliegen.

Inhalte für die Berechnung

Wasserdruckhaltende Dichtungen und außergewöhnliche Gründungen werden nicht in die Berechnung mit einbezogen. In die Berechnung werden auch nicht eingeschlossen:

  • die Terrassen- und Balkonbrüstungen sowie Freitreppen
  • die Außenrampen
  • eine Dachgaube und frei stehende Schornsteine
  • die Balkonplatten und Vordächer
  • die Kanäle und Gruben, Installations- und Lichtschächte
  • sowie die Fundamente und Überdachungen

Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren ist der umbaute Raum wichtig für die Ermittlung des effektiven Verkehrswertes. Von den Banken wird in der Regel das Sachwertverfahren angewandt, damit der Beleihungswert bzw. der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt werden kann.

Die Kubus-Berechnung wird dem der reinen Berechnung der Wohnfläche (Länge x Breite) meist vorgezogen, da die Berechnung des umbauten Raums wesentlich genauere Angaben liefert. So ist die Kubatur auch immer als Kennziffer für die Größe eines Gebäudes maßgebend.

Diese Kennziffer ist seit vielen Jahren bereits für die präzise Wertermittlung eines Wohnobjektes unerlässlich. Bei der Berechnung des Kubus werden die Länge und die Breite stets als Außenmaß gerechnet. Dabei vernachlässigt werden gestalterische und konstruktive Vor- und Rücksprünge. Bei der Ermittlung der Höhe des gesamten Bauwerks erfolgt die Addition der Höhen von Dachgeschoss und Hochbaukörpern.

Prognose der Kosten

Für Bauherren ist die kubische Berechnung von Vorteil, denn sie ist eine bewährte Methode im Bauwesen, um die Baukosten grob abschätzen zu können. Dabei wird von der Annahme ausgegangen, dass die Baukosten von der Größe der Immobilie abhängig sind. Da es sich hierbei jedoch um ein summarisches Verfahren der Ermittlung von Kosten handelt, ist die kubische Berechnung, was die gewünschte genaue Prognose der Kosten betrifft, leider nicht allzu authentisch. Der Grund dafür liegt vor allem darin, dass der Schätzwert der Prognose für die Kosten einzig und allein vom Kubikmeter-Preis abhängig gemacht wird. Mehr zur Baufinanzierung und den Kosten erfahren Sie in diesem Beitrag.

Formel beim Kubatur berechnen

Sie erhalten hier einige wichtige Formeln zum Berechnen der Kubatur mit und ohne Dachgeschoss sowie zur Berechnung der Wohnfläche.

Dachgeschoss berechnen mit Formel

Die Formel für das Dachgeschoss ergibt sich aus der Länge mal der halben Breite mal der Höhe. Diese Formel gilt für ausgebaute Dachgeschosse. Für die micht ausgebauten Dachgeschosse gilt der Wert ein Drittel.

Formel ohne Dach beim Kubatur berechnen

Die einfache Formel ohne Dachgeschoß ist eine Berechnung vom Volumen. Das heißt Länge mal Breite mal Höhe.

Berechnung der Wohnfläche mit Dachgeschoß

Die Berechnung der Wohnfläche beim Dachgeschoss unterliegt bestimmten Höhenmaßen des Wohnraums. Hier gelten unterschiedliche Grundlagen für die Berechnung und somit Formeln. Das heißt:

  • Über zwei Meter Höhe sind in die Fläche zu 100 Prozent einzurechnen.
  • Zwischen einem Meter und zwei Meter kann die Fläche zu 50 Prozent in die Berechnung einfließen.
  • Alles unter einem Meter Höhe wird nicht mehr in die Berechnung der Fläche einbezogen, also zu 0 Prozent.