Mietvertrag und Mietrecht, Dauer, Tiere, Betriebskosten, Nebenkosten

Hier lernen Sie mehr zu Mietvertrag und Mietrecht sowie den einzelnen Bestandteilen eines Mietvertrags. Sie lernen zu den Themen Vertragsart, dem Mietgegenstand, der Mietdauer, der Kaution und zum Sachverhalt der Untervermietung. Ebenfalls erfahren Sie mehr zur Tierhaltung, den Betriebs- und Nebenkosten, der Schönheitsreparaturen sowie zur Heizung und das Recht des Vermieters die Wohnung bzw. das Haus zu betreten.

Mietvertrag und Mietrecht, Mietgegenstand, Mietdauer, Kaution, Untervermietung, Tierhaltung, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen, Betriebskosten und Heizung.

Der Mietvertrag als Individualvertrag oder Formularvertrag

Der Mietvertrag ist bereits zustande gekommen, wenn eine gegenseitige Zusage vorliegt und Sie Ihrer Verpflichtung zur Zahlung ohne Verzögerung nachkommen, allerdings sollte er schriftlich fixiert werden. Kaum ein Thema beschäftigt die Gerichte mehr, als Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Wir unterscheiden zwischen zwei Möglichkeiten des Vertrages, dem Individualvertrag und dem Formularvertrag.

Der Individualvertrag

Der Individualvertrag wird zwischen den Parteien ausgehandelt und dann schriftlich festgehalten. Das ist eher eine seltene Methode und wird mehr für Mietgegenstände mit außergewöhnlichen Besonderheiten genutzt. 

Der Formularvertrag als Mietvertrag

Die gängige Form ist der vorgefertigte Formularvertrag, diesen wird Ihnen der Vermieter zur Unterschrift vorlegen. Hierbei sollten Sie auf einige Punkte besonders achten, welche folgend im Detail besprochen werden.

Die rechtlichen Bestandteile im Mietvertrag

Hier erhalten Sie einige Infos zum Mietvertrag und Mietrecht, auf welche Sie als Vermieter oder Mieter achten sollten, bevor Sie einen Vertrag abschließen.

Der Mietgegenstand

Nach der Nennung der beiden Vertragsparteien, Vermieter und Mieter mit den genauen Anschriften, erfolgt die Bezeichnung des Mietgegenstands, also der Wohnung oder ein Haus mit Adresse, Lage z. B. Dachgeschoss links, einer Aufzählung der Räumlichkeiten z. B. 3 Zimmer – Diele – Wohnküche mit Einbauküche – Duschbad – Wannenbad – Terrasse – Gartenanteil – PKW-Stellplatz oder Garage sowie der Wohnfläche. Wenn die Angabe der Quadratmeter der Wohnfläche fehlt, kann das später bei einem möglichen Streitfall zu großer Schwierigkeit führen. Hinsichtlich der Abrechnung der Nebenkosten, einer evtl. Erhöhung der Miete oder der Höhe der Betriebskosten ist die Wohnfläche oft maßgebend. Die Möglichkeit der Nutzung von einer Gemeinschaftsanlage wie z. B. einem Spielplatz, Schuppen usw. gehören in diesen Teil.

Die Länge der Mietdauer

Der Beginn des Mietverhältnisses wird hier genannt, weiter sollte es heißen, das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Es gilt somit  die gesetzlich vorgeschriebene Frist zur Kündigung von Mietverträgen. Die befristeten Mietverträge, also die Mietverträge auf Zeit sind als sogen. einfache Zeitmietverträge nach neuem Mietrecht nicht mehr zulässig. Sollten sie dennoch abgeschlossen werden, gelten sie automatisch als unbefristet. Lediglich sogenannte qualifizierte Zeitverträge sprich, mit einer zulässigen Begründung wie z. B. der Eigenbedarf nach einigen Jahren, sind möglich. In diesem Fall kann der Mieter 4 Monate vor Ablauf der Frist vom Vermieter Auskunft verlangen, ob der Grund für die Befristung noch besteht. Sollte der Vermieter nicht antworten, verlängert sich der Mietvertrag um unbestimmte Zeit.

Die Benutzung der Mietsache, Untervermietung und die Tierhaltung sind Bestandteil vom Mietvertrag

Generell gilt bei der Benutzung der Mietsache zunächst der Hinweis auf den vertraglich vereinbarten Zweck der Mietsache, also Wohnraum. Der Mieter ist verpflichtet, die Räume nur zu diesem Zweck zu nutzen. Die Ausübung eines Gewerbes unterliegt der Genehmigung, und zwar nicht nur durch den Vermieter sondern auch bei einer kommunalen Behörde.

Was ist bei der Untervermietung?

Eine Untervermietung, sei es von einem Zimmer der Mietsache oder der ganzen Wohnung, benötigt ebenfalls Die Genehmigung durch den Vermieter. Der Vermieter hat hier auch die Möglichkeit die Untervermietung zu verbieten.

Wie gestaltet sich die Kleintierhaltung?

Die Kleintierhaltung, wie z. B. ein Fisch in einem Aquarium, einen Hamster im Käfig, einen Wellensittich oder ähnliches, ist nicht genehmigungspflichtig.

Vereinbarungen zu Hunden und Katzen

Anders sieht es mit Hunden und Katzen aus, wobei dieses Thema unbedingt vor Abschluss des Vertrags diskutiert werden sollte. Im Nachhinein ist es immer schwierig und schrecklich, wenn das Tier dann weg muss.

Die Miete und die Nebenkosten

Die vorab vereinbarten Mietkosten werden aufgeführt, gegliedert in Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten und eventuelle Kosten für die Garage. Auch eine eventuell ausgemachte Staffel- oder Indexmiete soll hier festgehalten werden.

Die Zahlung der Miete und der Nebenkosten regelt auch der Mietvertrag

Das Girokonto des Vermieters wird genannt, ebenso ob die Miete zum 3. Werktag oder zum 01. oder 15. des Monats fällig ist. Eine Mahngebühr für verspätete Zahlungen wird festgehalten.

Die Hinterlegung der Mietkaution

Der Vermieter hat das Recht, mit dem Abschluss des Mietvertrages eine Mietsicherheit zu vereinbaren. Zwingend ist sie nicht, jedoch hat der Vermieter gerne eine Sicherheit im Falle von Streitigkeiten oder einer Verursachung von Mängeln durch den Mieter. Üblich ist eine Barkaution, der Mieter übergibt den Betrag an den Vermieter oder überweist ihn auf ein dafür eingerichtetes Konto. Die daraus resultierenden Zinsen werden komplett dem Mieter gutgeschrieben.

Die Mietkaution muss getrennt vom Privatvermögen aufbewahrt werden

Hat der Vermieter die Mietkaution erhalten, ist er verpflichtet, diese getrennt von seinem Privatvermögen anzulegen. Die klassische Form ist die Verwahrung während der Mietdauer auf einem Sparkonto. Der Mieter und Vermieter können auch einvernehmlich eine besser verzinste Anlage wie z. B. ein Tagesgeld- oder Depotkonto wählen. Auch Alternativen ohne Bargeld sind möglich, wie z.B. eine Bürgschaft. Hier zahlt der Mieter einen prozentualen Beitrag der Kautionssumme an eine Bank oder Versicherung. Kommt es zu Schäden oder Rückständen der Miete, zahlt das Institut den Betrag über die Mietkautionsbürgschaft an den Vermieter aus, siehe auch die nähere Erläuterung unter mietkautionsbuergschaft.de. Grundsätzlich darf die Mietkaution nicht höher als drei Monatsmieten sein. Sie kann auch als Ratenzahlung von bis zu maximal drei Raten mit dem Vermieter vereinbart werden.

Fälligkeit der Mietkaution

Die Kaution bzw. die erste Rate ist mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter darf die Mietkaution nur dann behalten, wenn der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand hinterlässt oder Zahlungen nicht beglichen wurden. Dadurch entstandene Kosten oder Ausfälle muss der Vermieter schriftlich festhalten und belegen. Wenn der Vermieter keine Ansprüche mehr an den Mieter hat, muss er diesem die Kaution bzw. den Betrag, der nach den berechtigten Abzügen übrig bleibt, inklusive angefallener Zinsen zurückzahlen.

Was ist mit den Schönheitsreparaturen?

Die Klauseln „der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen“ oder „die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ sorgen gleichermaßen dafür, dass der Mieter nicht nur die Kosten sondern auch zur Durchführung verpflichtet ist. Beide greifen aber nur dann, wenn man die Wohnung renoviert übergeben will. Oder man dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewähren will, wenn er die Wohnung bei Einzug selbst renoviert, z. B. der Erlass einer Kaltmiete oder ähnliches. Eine Pflicht zur Renovierung der Wohnung bei Auszug ist manchmal im Übergabeprotokoll festgehalten und gilt als individuelle Vereinbarung. Dies sollte vor Unterzeichnung des Mietvertrags unbedingt geklärt sein. Es könnte sonst dazu führen, dass der Mieter bei Auszug erneut renovieren muss.

Die Instandhaltung der Räume beim Mietvertrag

Der Vermieter hat die Verpflichtung die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu halten.

Anzeigepflicht, Mängel sind anzuzeigen

Der Mieter seinerseits hat eine Anzeigepflicht, er muss also dem Vermieter auftretende Mängel unverzüglich mitteilen.

Sorgfaltspflicht des Mieters

Ansonsten gilt die Sorgfaltspflicht des Mieters, er hat unter anderem dafür zu sorgen, dass die Räume gereinigt, gelüftet und gegen Frost geschützt sind.

Was tun bei Ungezieferbefall?

Einen Befall mit Ungeziefer in der Wohnung hat der Mieter ebenfalls dem Vermieter anzuzeigen. Sollte der Mieter diesen zu vertreten haben, muss er ihn auf seine Kosten beseitigen.

Die Beseitigung von Bagatellschäden oder die Durchführung von Kleinreparaturen

Oft wird hier der Passus eingesetzt, dass der Mieter die Beseitigung von Bagatellschäden oder die Durchführung von Kleinreparaturen selbst trägt, dies sollte jedoch 8% der Jahresmiete, hier ohne Betriebskosten, nicht übersteigen.

Das gehört alles zu den Betriebskosten im Mietvertrag

Neben der vereinbarten Miete hat der Mieter anteilige Betriebskosten zu tragen. Hierzu gehören z. B.:

  • die Grundsteuer
  • die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung
  • Kosten für die Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
  • der Schornsteinfeger
  • die Kosten für die Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • die Sach- und Haftpflichtversicherung

Wenn Sie eine Wohnung gemietet haben zählen auch Kosten für den Hausmeister und Gartenpflege zu den umlagefähigen Betriebskosten. Bei der Anmietung eines Hauses trägt der Mieter die Verantwortung und die Kosten für Gartenpflege, Außenanlage und Schneebeseitigung.

Die Sammelheizung und Versorgung mit Warmwasser

In diesem Teil des Mietvertrags wird die Art der Heizungs- und Warmwasseranlage beschrieben. Die Verpflichtung des Vermieters von wann bis wann zu heizen ist und der Aufteilungsmodus für die zu beheizenden Gemeinschaftsflächen.

Das Betreten der Mieträume durch den Vermieter, was geht und was geht nicht!

Der Vermieter wird sich in einigen Fällen vertraglich das Recht sichern wollen, die Wohnung nach vorheriger Ankündigung zur Prüfung des Zustandes oder zum Ablesen von Messgeräten betreten zu dürfen. Einige Vermieter halten auch vertraglich fest, dass sie bei dringender Gefahr in die Wohnung dürfen. Es versteht sich von selbst, dass der Mieter während seiner Abwesenheit. z. B. wegen Urlaub, dafür Sorge trägt, dass die Wohnung betreten werden kann, um zum Beispiel Schäden wegen Wasserrohrbruch oder ähnlichen Schäden, verhindert werden. Weitere Punkte sind im Mietvertrag durchaus gängig, besonders achten sollte man noch auf Punkte wie weitere Vereinbarungen und die Bestimmungen zum Schluss.

Angebot und Nachfrage führen zum Mietvertrag

Speziell bei Mietsachen liegt es in der Natur der Sache, dass die Verhandlung von Angebot und Nachfrage zu diktieren sind. Wenn Sie eine Wohnung in einer Großstadt anmieten möchten und mit vielen Mitbewerbern zu kämpfen haben, sind Wünsche des Mieters oft zweitrangig. Wollen Sie jedoch ein einsames Haus auf dem Land mieten, haben Sie natürlich mehr Chancen, Ihre speziellen Wünsche im Vertrag durchzusetzen. Eine vollkommene Rechtssicherheit wird Ihnen wohl kaum ein Vertrag bieten können.

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