Mietvertrag und Mietrecht, Dauer, Tiere, Betriebskosten, Nebenkosten

Mieten und Vermieten – Hier lernen Sie mehr zu Mietvertrag und Mietrecht sowie den einzelnen Bestandteilen eines Mietvertrags. Insbesondere zu den Themen Vertragsart, dem Mietgegenstand, der Mietdauer, Sachverhalten der Untervermietung, der Tierhaltung, den Nebenkosten, der Schönheitsreparaturen, den Betriebskosten sowie der Heizung und das Recht des Vermieters die Wohnung beziehungsweise das Haus zu betreten.

Der Mietvertrag und das Mietrecht, Vertragsart, Mietdauer, Tierhaltung, Nebenkosten sowie Betriebskosten, Kaution und mehr…

Mietvertrag und das Mietrecht, Vertragsart, Mietdauer, Tierhaltung, Nebenkosten sowie Betriebskosten, Kaution und mehr...
Mietvertrag und das Mietrecht, Vertragsart, Mietdauer, Tierhaltung, Nebenkosten sowie Betriebskosten, Kaution und mehr…

Der Mietvertrag ist bereits zustande gekommen, wenn eine gegenseitige Zusage vorliegt und Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen ohne Verzögerung nachkommen. Allerdings sollte er schriftlich fixiert werden. Kaum ein Thema beschäftigt die Gerichte mehr, als Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Der Mietvertrag ist bereits zustande gekommen, wenn eine gegenseitige Zusage vorliegt und Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen ohne Verzögerung nachkommen.

Der Mietvertrag als Individualvertrag oder Formularvertrag

Wir unterscheiden zwischen zwei Möglichkeiten des Vertrages, dem Individualvertrag und dem Formularvertrag. Der Individualvertrag wird zwischen den Parteien ausgehandelt und dann schriftlich festgehalten. Das ist eher eine seltene Methode und wird mehr für Mietgegenstände mit außergewöhnlichen Besonderheiten genutzt. Die gängige Form ist der vorgefertigte Formularvertrag, diesen wird Ihnen der Vermieter wahrscheinlich zur Unterschrift vorlegen. Hierbei sollten Sie auf einige Punkte besonders achten, welche nachfolgend im Detail besprochen werden.

Die mietrechtlichen Bestandteile

Hier erhalten Sie einige Informationen zum Mietvertrag und Mietrecht, auf welche Sie als Vermieter oder Mieter achten sollten, bevor Sie einen Vertrag abschließen.

Der Mietgegenstand

Nach der Nennung der beiden Vertragsparteien, Vermieter – Mieter mit genauen Anschriften, erfolgt die genaue Bezeichnung des Mietgegenstands, also der Wohnung oder ein Haus mit Adresse, Lage (z. B. Dachgeschoss links), einer Aufzählung der Räumlichkeiten (z. B. 3 Zimmer – Diele – Wohnküche mit Einbauküche – Duschbad – Wannenbad – Terrasse – Gartenanteil – PKW-Stellplatz oder Garage) sowie der Wohnfläche.

Wenn die Quadratmeterangabe der Wohnfläche fehlt, kann das später bei einem möglichen Streitfall zu großen Schwierigkeiten führen. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung, einer etwaigen Mieterhöhung oder der Höhe der Betriebskosten ist die Wohnfläche oft ausschlaggebend. Nutzungsmöglichkeiten von Gemeinschaftsanlagen wie zum Beispiel Spielplatz, Schuppen usw. gehören hierher.

Die Länge der Mietdauer

Der Beginn des Mietverhältnisses wird hier genannt, weiter sollte es heißen, das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Es gilt somit  die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist für Mietverträgen.

Befristete Mietverträge (Zeitmietverträge) sind als sogenannte einfache Zeitmietverträge nach neuem Mietrecht nicht mehr zulässig, sollten sie dennoch abgeschlossen werden, gelten sie automatisch als unbefristet. Lediglich sogenannte qualifizierte Zeitverträge sprich, mit einer zulässigen Begründung wie zum Beispiel Eigenbedarf nach einigen Jahren, sind möglich.

In diesem Fall kann der Mieter 4 Monate vor Ablauf der Frist vom Vermieter Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Sollte der Vermieter nicht antworten, verlängert sich der Mietvertrag um unbestimmte Zeit.

Die Benutzung der Mietsache, Untervermietung und die Tierhaltung

Generell gilt bei der Benutzung der Mietsache zunächst der Hinweis auf den vertraglich vereinbarten Zweck der Mietsache, also Wohnraum. Der Mieter ist verpflichtet, die Räume nur zu diesem Zweck zu nutzen. Die Ausübung eines Gewerbes ist genehmigungspflichtig, und zwar nicht nur beim Vermieter sondern auch bei einer kommunalen Behörde.

Was ist bei der Untervermietung?

Eine Untervermietung, sei es von einem Zimmer der Mietsache oder der ganzen Wohnung, ist ebenfalls genehmigungspflichtig und der Vermieter hat Möglichkeiten diese abzulehnen.

Wie gestaltet sich die Kleintierhaltung?

Kleintierhaltung, wie zum Beispiel Fische in einem Aquarium, einen Hamster im Käfig, einen Wellensittich oder ähnliches, ist nicht genehmigungspflichtig.

Vereinbarungen zu Hunden und Katzen

Anders sieht es mit Hunden und Katzen aus, wobei dieses Thema unbedingt vor Vertragsabschluss diskutiert werden sollte, im Nachhinein wird’s immer schwierig und wie schrecklich, wenn das Tier dann weggegeben werden müsste.

Die Miete und die Nebenkosten

Die vorab vereinbarten Mietkosten werden aufgeführt, gegliedert in Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten und eventuelle Kosten für die Garage.  Auch eine eventuell ausgemachte Staffel- oder Indexmiete soll hier festgehalten werden.

Zahlung der Miete und der Nebenkosten

Das Girokonto des Vermieters wird genannt, ebenso ob die Miete zum 3. Werktag oder zum 01. oder 15. des Monats fällig ist. Eine Mahngebühr für verspätete Zahlungen wird festgehalten.

Die Hinterlegung der Mietkaution

Der Vermieter hat das Recht, mit dem Abschluss des Mietvertrages eine Mietsicherheit zu vereinbaren. Zwingend ist sie nicht, jedoch hat der Vermieter gerne eine Sicherheit im Falle von Streitigkeiten oder einer Mängelverursachung durch den Mieter. Üblich ist eine Barkaution, der Mieter übergibt den Betrag an den Vermieter oder überweist ihn auf ein dafür eingerichtetes Konto. Resultierende Zinszuwächse werden komplett dem Mieter gutgeschrieben.

Hat der Vermieter die Mietkaution erhalten, ist er verpflichtet, diese getrennt von seinem Privatvermögen anzulegen. Die klassische Form ist die Verwahrung während der Mietdauer auf einem herkömmlichen Sparkonto. Mieter und Vermieter können auch einvernehmlich eine besser verzinste Anlage wie z.B. ein Tagesgeld- oder Depotkonto wählen. Auch Alternativen ohne Bargeld sind möglich, wie z.B. eine Bürgschaft. Hier zahlt der Mieter einen prozentualen Beitrag der Kautionssumme an eine Bank oder Versicherung. Kommt es zu Schäden oder Mietrückständen, zahlt das Institut den entsprechenden Betrag über die Mietkautionsbürgschaft an den Vermieter voll oder in entsprechenden Beträgen aus, siehe auch nähere Erläuterung unter mietkautionsbuergschaft.de. Grundsätzlich darf die Mietkaution nicht höher als drei Monatsmieten sein. Sie kann auch als Ratenzahlung von bis zu maximal drei Raten mit dem Vermieter vereinbart werden.

Die Kaution beziehungsweise die erste Rate ist mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter darf die Mietkaution nur dann behalten, wenn der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand hinterlässt oder Zahlungen nicht beglichen wurden.

Dadurch entstandene Kosten oder Ausfälle muss der Vermieter schriftlich festhalten und belegen. Wenn der Vermieter keine Ansprüche mehr an den Mieter hat, muss er diesem die Kaution beziehungsweise den Betrag, der nach den berechtigten Abzügen übrig bleibt, inklusive angefallener Zinsen zurückzahlen.

Was ist mit den Schönheitsreparaturen?

Die Klauseln „der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen“ oder „die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ sorgen gleichermaßen dafür, dass der Mieter nicht nur zur Kostentragung sondern auch zur Durchführung verpflichtet (und berechtigt) ist. Beide greifen aber nur dann, wenn man die Wohnung renoviert übergeben will. Oder man dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewähren will, wenn er die Wohnung bei Einzug selbst renoviert (beispielsweise der Erlass einer Kaltmiete oder ähnliches). 

Eine Pflicht zur Renovierung der Wohnung bei Auszug ist manchmal im Übergabeprotokoll festgehalten und gilt als individuelle Vereinbarung. Dies sollte vor Unterzeichnung des Mietvertrages unbedingt geklärt sein. Es könnte sonst dazu führen, dass der Mieter bei Auszug erneut renovieren muss. Das Übergabeprotokoll wird eine Anlage zum Mietvertrag.

Die Instandhaltung der Mieträume

Der Vermieter hat die Verpflichtung die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu halten.

Anzeigepflicht, Mängel sind anzuzeigen

Der Mieter seinerseits hat eine Anzeigepflicht, er muss also dem Vermieter auftretende Mängel unverzüglich mitteilen.

Sorgfaltspflicht des Mieters

Ansonsten gilt die Sorgfaltspflicht des Mieters, er hat unter anderem dafür zu sorgen, dass die Räume gereinigt, gelüftet und gegen Frost geschützt ist.

Was tun bei Ungezieferbefall?

Einen Ungezieferbefall in der Wohnung hat der Mieter ebenfalls dem Vermieter anzuzeigen. Sollte der Mieter diesen zu vertreten haben, muss er ihn auf seine Kosten beseitigen.

Die Beseitigung von Bagatellschäden oder die Durchführung von Kleinreparaturen

Oft wird hier der Passus eingesetzt, dass der Mieter die Beseitigung von Bagatellschäden oder die Durchführung von Kleinreparaturen selbst trägt, dies sollte jedoch 8% der Jahresmiete (ohne Betriebskosten) nicht übersteigen.

Das gehört alles zu den Betriebskosten

Neben der vereinbarten Netto-Miete hat der Mieter anteilige Betriebskosten zu tragen. Hierzu gehören beispielsweise:

  • die Grundsteuer
  • Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
  • Schornsteinfeger
  • Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Sach- und Haftpflichtversicherung

Wenn Sie eine Wohnung gemietet haben zählen auch Kosten für den Hausmeister und Gartenpflege zu den umlagefähigen Betriebskosten. Bei der Anmietung eines Hauses trägt der Mieter die Verantwortung und Kosten für Gartenpflege, Außenanlage und Schneebeseitigung.

Die Sammelheizung und Warmwasserversorgung

Hier wird die Art der Heizungs- und Warmwasseranlage beschrieben, die Verpflichtung des Vermieters von wann bis wann zu heizen ist und der Aufteilungsmodus für die zu beheizenden Gemeinschaftsflächen.

Das Betreten der Mieträume durch den Vermieter, was geht und was geht nicht!

Der Vermieter wird sich in einigen Fällen vertraglich das Recht sichern wollen, die Wohnung nach vorheriger Ankündigung zur Prüfung des Zustandes oder zum Ablesen von Messgeräten betreten zu dürfen. Einige Vermieter halten auch vertraglich fest, dass sie bei „dringender Gefahr“ in die Wohnung dürfen.

Es versteht sich von selbst, dass der Mieter während seiner Abwesenheit (möglicherweise wegen Urlaubs) dafür Sorge trägt, dass die Wohnung betreten werden kann, um zum Beispiel Schäden wegen Wasserrohrbruch oder ähnliche Katastrophen, verhindert werden. Weitere Punkte sind im Mietvertrag durchaus gängig, besonders achten sollte man noch auf Punkte wie weitere Vereinbarungen und Schlussbestimmungen.

Ganz zum Schluss

Speziell bei Mietsachen liegt es in der Natur der Sache, dass die Verhandlungen von Angebot und Nachfrage diktiert werden. Wenn Sie eine Wohnung in einer Großstadt anmieten möchten und mit vielen Mitbewerbern zu kämpfen haben, sind Wünsche des Mieters oft zweitrangig. Wollen Sie jedoch ein einsames Haus auf dem Land mieten, haben Sie natürlich mehr Möglichkeiten, Ihre speziellen Vertragswünsche durchzusetzen. Eine vollkommene Rechtssicherheit wird Ihnen wohl kaum ein Vertrag bieten können.

Weiterführende Informationen

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Generell wollen wir darauf Hinweisen, das wir keine Rechtsberatung vornehmen und sich gesetzliche Regelungen ändern können. Sollten Sie rechtliche Fragen und Anliegen haben, so wenden Sie sich bitte an einen Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten.